蒋安光律师亲办案例
签订商品房认购协议时交纳定金返还的情形
来源:蒋安光律师
发布时间:2017-11-01
浏览量:623

案情简介:

李某于2017年4月份与南京市高淳区某房产公司签订了一份商品房认购协议,约定从签订认购协议日起李某至迟于2017年5月3日前与该房产公司签订商品房预售合同,否则李某交纳的2万元定金不予退还。李某按认购协议约定时间于2017年5月1日去签预售合同,却被告知因南京房产网签系统维修不能与李某按约签订预售合同。事后房产公司要求顺延签约时间,但未获李某同意。李某主张房产公司违约,要求其返还定金,但房产公司予以拒绝。本律师依法接受律所指派代理本案,参与诉讼。

庭审情况:

本案经南京市高淳区人民法院审理,原告方向法庭提供了双方签订的商品房认购协议、定金收据及原告李某与被告方相关工作人员的交涉记录。本律师提出原告是依约在认购协议规定的时间去被告方签订预售合同,虽然被告方提出该时间段是法定节假日,但该期限已因双方约定成为双方履行认购协议签订预售合同的期限;被告方虽然提出要求顺延履行认购协议的期限,但并未获得原告李某的认可。法庭出示了其调查的关于南京房产网因系统维修在5月1日放假的通知,以说明未能如期签约并非被告主观原因造成。

判决依据:

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。法院认为未能签约是因南京房产网签系统维修放假,是不可归责于当事人双方的事由,判决被告返还2万元定金给李某。

律师看法:

通过律师的努力本案成功为李某追回了交纳的定金,维护了李某的合法权益,达到了当事人诉讼的目的。但本案中被告方的相关签约、履约行为还是应引起法律人探讨和警醒的。

首先,原告与被告在签订认购协议时被告未按约定向原告提供出示《南京市商品房预售合同》,原告并没有看到预售合同,不符合认购协议上所说的在签订认购协议时已对预售合同充分了解和无异议。被告提供格式合同,不进行相关告知提醒义务,对原告进行虚假提示,限制了原告的知情权,违背了诚信原则。从该认购协议的目的看签定认购协议是为下一步签订预售合同做准备,如原告不了解预售合同,不清楚或不认同预售合同规定的权利义务内容,那么签订认购协议的同时就强行把预售合同中对原告义务的规定强行加到原告身上,限制了原告的权利。而事实正是被告以格式化条款加重了原告的义务,减轻了被告的责任,并且被告为顺利使原告签订认购协议,在签订认购协议前不向原告提供预售合同样本内容,却在协议中为减轻被告责任,加重原告责任作出了有违事实的约定,由此导致的原告权利的限制和义务的加重是有违公平原则的,限制原告权利和加重原告义务的条款应被认定无效,其他相关条款的规定应作出不利于被告的解释。在本案中原告出于对被告方的信任按约定时间去签预售合同,没想到被告违约未能签署。因此本律师在此善意提醒有关房地产商依法诚信行使自己的权利义务,以免相关行为被认定为无效进而承担相应法律责任,提醒广大购房者在签订相关合同前认真阅读合同条款,对一些不符合实际的相关约定可要求对方补正,以免事前疏忽事后纷争。

其次,原被告约定签定预售合同,该合同应与网签的预售备案合同有所区分,不能因为网签不成而排除被告方与原告方的约定签约责任。原被告按约签订双方的书面预售合同是进行网签预售合同的前提,是在网签预售合同前对相应合同条款的初步合意,很难想象没有相应合同条款的一致合意双方如何进行网签备案。而在现实生活中,房产商利用其强势地位弱化了购房者对合同条款的知情权和修改权,极不合理地砍掉了双方合意签约的程序,在没有双方合意一致的合同文本的情况下直接进行网签,这对处于弱势地位的购房者来说是极不公平的。其缺乏相关的行业专业知识,如不在事前进行充分的了解和合意权衡,很容易受到专业售楼人士的误导,损害其合法权益。因此对有约定签订预售合同的,如没明确指明是进行网签,法院宜认定为是双方在网签前签署相应的书面合同文本,在签订时如有一方违约不应把不相干的因素考虑进来。具体到本案被告方是可以在网签前按约与原告合意协商并签订预售合同文本的,但被告方囿于其不合理的预定设计,借口不能网签而不与原告签订网签前的合同文本,无疑剥夺了原告的依法依约签约权和对合同条款的知情权、修改权等相应权利。相应部门有必要通过司法行政实务切实纠正一些不合法、不合理有违公平的商业行为和格式合同中的霸王条款,营造社会良好法治氛围,维护每一个人的合法权益,杜绝类似侵害。




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律师信息
  • 律师姓名:
    蒋安光
  • 执业律所:
    江苏苏泓律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    13201*********538
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